為投資者 / 短租 host · 收益最大化
投資房 + wall bed = 房晚收入 +30-60%
1BR 變 1BR+1 flex · ROI 6-14 個月 · 4 個 HK 真實 case
適合 Airbnb · 短租 · 月租 · 服務式公寓 host
📌 投資論點 (3 句講完)
1. 容量增加: Wall bed 收起後, 同一個 1BR 單位可以掛 "1BR + flex space" 廣告. 容納 3 人 (vs 2 人) 嘅 booking. 放大 listing 觸及面.
2. Premium 定價: 同類 1BR 單位平均 HKD 480-680/晚. 加 wall bed flex room 可以收 HKD 580-880/晚 (+20-30%).
3. 唔需要租大單位: 月租成本不變 (1BR), 但收益等同 2BR 細單位. 增加邊際毛利.
數字: 觀塘 1BR 投資房 example
Wall Bed 一次性投資
HKD 32,800
Queen + sofa-combo
每晚 ADR 升幅
+HKD 200
vs 純 1BR 同單位
每月多賺 (75% 入住率)
+HKD 4,500
200 × 30 × 0.75
Payback Period
7.3 個月
32,800 ÷ 4,500
5 年累積淨收
+HKD 237k
扣除一次性投資
10 年累積淨收
+HKD 507k
含 SBLM 五金保養期
基於 觀塘 380 呎 1BR · 平均 ADR HKD 480/晚 (基線) · 加 wall bed 後 HKD 680/晚 · 75% 入住率 · 假設無價格通脹.
Listing 競爭力 — wall bed 點影響 booking
| 項目 |
Before (純 1BR) |
After (1BR + wall bed flex) |
| Capacity 容量 |
2 人 |
3 人 (sleeps 3) |
| Listing 標題 |
"Cozy Studio in Kwun Tong" |
"Stylish 1BR + Flex Space · Sleeps 3 · Kwun Tong Modern" |
| Average ADR |
HKD 480 |
HKD 680 |
| Search 排名 |
3 人 search 唔出現 |
3 人 search 出現 |
| Photo 吸引力 |
床係主視覺, 顯細 |
客廳 + 開放感 = 顯大 30% |
| Long-stay (1 月+) 接受度 |
商務 traveler 嫌冇辦工位 |
床收起後 = 完整 WFH 空間 |
| 5 年 booking $ |
~HKD 1,080,000 |
~HKD 1,530,000 |
4 個香港投資房 case (匿名數據)
Case 1 · 觀塘 380 呎 studio · 自住 + 短租混合
7 個月回本
📍 觀塘 · 平日自住 · 週末 / 假期短租
業主 30s 男, 平日 WFH 用呢個單位, 週末 / 公眾假期出 Airbnb. Wall bed + sofa-combo 令同一個房間白天做辦公室, 夜間做床. 短租客嚟可以瞓 wall bed, 業主收起辦公資料. 每月平均賺 HKD 5,200 短租收入.
配置: Queen wall bed + sofa-combo · HKD 32,800 · 5 年累計 +HKD 285k
Case 2 · 中環 320 呎 · 純短租投資房
5.8 個月回本
📍 中環 · 100% Airbnb · 高 ADR market
業主 40s 投資者. 買咗中環 320 呎細單位純短租. 加 wall bed 後 ADR 由 HKD 880 升至 HKD 1,180. 容量 2→3, listing 變 "1BR + study". 70% 入住率. 商務 traveler 鍾意, 因為佢哋要工作位.
配置: Queen wall bed (luxe finish) · HKD 38,800 · 第一年回本 + 利潤
CASE 3 · 尖沙咀 290 呎 · 服務式公寓 host
Case 3 · 尖沙咀 290 呎 · 服務式公寓 (1-3 月)
9.5 個月回本
📍 尖沙咀 · 中期租客 1-3 個月 · 商務 + 旅遊混合
業主同 leasing partner 合作. 中期租客 (1-3 月) 嫌 1BR 純粹係訓覺 + 唔夠工作位. 加 wall bed + 大 desk 後, 中期 booking +40%, 月租由 HKD 22,000 升 HKD 30,000.
配置: Queen wall bed + 1.6m WFH desk · HKD 22,000 · 月租 +HKD 8,000
Case 4 · 銅鑼灣 410 呎 1BR · 業主 + 父母混合用
11 個月回本 (純短租部分)
📍 銅鑼灣 · 父母不時來港探訪 · 平日短租
業主夫婦, 父母在內地, 一年來香港 4-6 次, 每次 7-14 日. 平日單位空置, 想短租但又怕父母來時冇位. 加 wall bed 後: 父母嚟用主人房 (queen wall bed), 平日短租客住 (純 wall bed mode). 同一個單位兩種用法.
配置: Queen wall bed + side wardrobes · HKD 41,800 · 短租部分 11 月回本
HK 短租 / Airbnb 法律考慮
⚠️ 重要: 短租牌照 (Hotel/Guesthouse Licence)
香港 28 日以下嘅租期 (即典型 Airbnb 模式) 在大部分屋苑都需要 賓館牌照 (Hotel and Guesthouse Accommodation Ordinance Cap. 349). 沒有牌照而做 28 日以下短租 = 違法.
我們嘅 wall bed 服務 純粹係物理改造, 唔涉及短租合法性. 客戶需要自行確認:
- 單位是否符合賓館牌照申請條件 (大廈管理 + 屋宇署 + 消防 + 民政事務處)
- 租期 28 日以上 (i.e. 月租或更長) 通常唔需要賓館牌
- 服務式公寓 (1-3 月) 一般可以唔需要賓館牌, 但要查 lease + 屋苑 deed of mutual covenant
Wall bed 對短租 host 嘅 5 個額外好處
- 清潔效率: 床收起後地面釋放, 清潔工人 30 分鐘可完成 vs 45 分鐘 (傳統床要床下吸塵)
- 耐用度: SBLM 五金 25+ 年壽命, 比傳統床 (5-7 年) 更適合短租高頻使用
- Photo-friendly: 床收起嘅 listing 照片視覺更開揚, +30% click rate (HK Airbnb host 群組數據)
- 10 年保養: 我們本地保養, 萬一壞咗唔影響 booking (vs 海外 vendor 等零件)
- HKD 1,000 萬保險: 萬一短租客受傷, 我們嘅 install 保險可以保障 (你嘅短租 liability 仍然要自己保)
常見問題
租客操作 wall bed 安唔安全？需要教學？
SBLM 五金有 3 級安全鎖 + 油壓緩衝, 普通成年人 5 秒可以學識. 我們可以提供短租 host 用嘅 quick-guide 卡 (中英對照, 可以 frame 起放單位入面). 5 年 short-term 客戶用過 wall bed 0 個 incident report.
如果租客弄壞 wall bed, 點處理？
10 年保養 covers 自然耗損 (五金鬆脫 / 油壓滲漏 / 結構開裂). 客人惡意破壞 (拆鎖 / 拆五金 / 牆爆) 唔包. 我們可以額外 quote 維修費用 (通常 HKD 1,500-5,000). 建議 host 拍 host 留意 + Airbnb / 平台 deposit 機制.
同 sofa-bed 比較, 邊個更適合短租？
Sofa-bed 平 (HKD 4,000-12,000), 但耐用度差 (3-5 年機械故障率 60%+, 短租高頻用爛得快). Wall bed 貴一次性, 但 25 年壽命 + 床墊舒適度 = 客人評分高. 投資房一般 4-8 年回本後 wall bed 仍係 functional, sofa-bed 已換 2-3 次.
我有 5 個投資房想 standardize, 有冇折扣？
有. 5 個 unit 同時 design 可以慳 design fee 大概 HKD 2,000/unit + 同色木材 batch 訂購, 更穩定. WhatsApp 我們, 我們設計師會出 portfolio quote.
純粹想做月租 (28 日+), wall bed 仲值得嗎？
值得. 月租客 (1-3 月) 喜歡 flexible space (有 WFH desk + 床 + 收納). Wall bed 比傳統床 + 額外 desk 慳空間 25-30 呎. 月租上限可以由 HKD 20,000 升至 HKD 22,000 (中環 / 銅鑼灣 area).